بررسی طرح مجلس برای کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، طرح مجلس برای ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی با حضور حسام عقبایی ، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک و  غلامرضا شریعتی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در برنامه نیم نگاه رادیو سلامت بررسی شد.

مجری: طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی طرحی است که مصوب شده و باید دید که مفاد این طرح چقدر می‌تواند به کنترل بازار مسکن به خصوص اجاره بها کمک کند. در نقد این طرح مطرح می‌شود که تعدادی از موجران هم با همین درآمد‌های اجاره است که از پس مخارج زندگی و هزینه‌های ناشی از تورم ۴۰ تا ۵۰ درصدی بر می‌آیند باید دید که شرایط اجرایی این طرح چگونه است و ساز و کار اجرایی این طرح چیست و چقدر می‌توان با چنین طرح‌هایی بازار مسکن را کنترل کرد؟ ما اعداد و ارقام را بالا و پایین نگاه کردیم به نظر می‌رسد رشد ۵۰ درصد اجاره بها را به طور متوسط در سال ۱۴۰۱ داشتیم. به همین شکل؟


عقبایی: رشد قیمت اجاره بها بسیار بسیار افسارگسیخته و نامتعارف است، ولی این که عددی را اعلام کنیم، قاعدتا اعلام عدد به عهده مرکز آمار ایران و بانک مرکزی است و باید بررسی میدانی دقیق و متقن صورت بگیرد تا بتوانیم یک آمار موثق و دقیق بگوییم و متأسفانه عرف شده است که خیلی از افراد اعداد و ارقامی را که با بررسی‌های میدانی خودشان به دست می‌آورند، به عنوان عدد و رقم عمومی یا کشوری و یا منطقه‌ای مطرح می‌کنند.


مجری: وقتی نمایندگان مجلس مطرح می‌کنند که دیگر فقط بررسی میدانی نیست.

عقبایی: نمایندگان مجلس هم همین طور. مرکز آمار ایران و بانک مرکزی مرجع اعلام آمار اقتصادی کشور هستند نمایندگان مجلس مرجع اعلام آمار نیستند در غیر این صورت یک مرکز آمار در کشور ایجاد نمی‌شد.

مجری: مگر نه این که از همین معاملاتی که انجام می‌شود و اتحادیه..؟

عقبایی: من فرمایش شما را انکار نکردم اول عرضم را گفتم. بله. من این اعداد و ارقام حتی افسارگسیخته‌ای اش را تأیید می‌کنم، اما گفتم آمار رسمی و آمار موثق را باید مرکز آمار ایران اعلام کند.

مجری: ما چالشمان برای این درصد‌ها نیست می‌دانیم که شرایط به گونه‌ای شده توافق دو طرفه است یعنی واقعا آنچه داریم از چه اصلی تبعیت می‌کند؟ این بستن قرارداد‌ها؟ بر چه اصولی هست این قرارداد‌ها؟ ساز و کار طرح‌های این چنینی چقدر اجرایی است برای کنترل بازار مسکن و این که شما تکلیف کنید که مثلا در شهری مثل تهران ۲۵ درصد و خود به خود این قرارداد تمدید شود امکانش هست؟


عقبایی: من فکر می‌کنم که این طرح‌ها به تنهایی نمی‌تواند طرح‌های جامع باشد  و دغدغه و مشکل مستاجران را برطرف کند و این طرح‌ها در زمان‌هایی کوتاه مدت و یا در مقاطع خاصی به کار بیاید. این که به عنوان یک طرح کلی بتواند درمان مشکل مستاجرین ما باشد و موجرین ما هم به صورت صد در صد تمکین بکنند و در کشور یک قاعده پذیرفته شده و عملیاتی و اجرایی شود این تجربه نشان داده که این به تنهایی، روش موفق نیست یعنی این که ما باید روش‌های دیگری هم در طرح‌ها داشته باشیم چه بسا که این روش‌ها در دولت نهم و دهم هم استفاده شد و با شکست مواجه شد.


مجری: امکان تمدید خود به خود یک قرارداد، مثلا قرارداد‌هایی که هولوگرام دارد و ثبت شده است و کد رهگیری دارد، همین الان وجود دارد یا خیر؟


عقبایی: با توجه به این که خودم حقوق خواندم می‌توانم بگویم که چنین چیزی که به طور خودکار قرارداد تمدید شود نیست و باید قاعدتا موجر و مستاجر با توافقات جدید و یا همان توافقات قبلی نسبت به تمدید قرارداد خودشان اقدام کنند. ما باید به روشی کار کنیم که بین موجر و مستاجر دعاوی مطرح نشود و اختلاف نباشد باید به گونه‌ای باشد که پوشش دهنده نیاز واقعی جامعه باشد و قابلیت اجرایی در جامعه داشته باشد و صرفا جنبه شعاری پیدا نکند.


مجری: چیزی که در خبر‌ها جلب توجه می‌کرد این بود که در مناطق جنوبی تهران درصد افزایش اجاره بها نسبت به مناطق شمالی، بیشتر بوده است؟


عقبایی: نه درصد افزایش در همه جا وجود داشته است این هم از آن دسته خبر‌هایی است که خیلی موثق نیست. ممکن است که در یکسری از مناطق جنوبی شهر‌های بزرگ از جمله تهران یا سایر شهر‌ها رشد اجاره بها خیلی بیشتر از مناطق شمالی باشد و یا در بعضی از مناطق شمالی رشد اجاره بها خیلی بیشتر از مناطق جنوبی باشد و این بر می‌گردد به آن محدوده و منطقه‌ای که بحث اجاره نشینی مطرح است حتی بعضا در یک محله دو خیابان همجوار هم ممکن است رابطه بین عرضه و تقاضا با هم متفاوت باشد.


مجری: کف افزایش اجاره را اتحادیه دارد. متن قرارداد‌ها چند درصد بوده است؟


عقبایی: ما هنوز در سیستم هایمان در ابتدای شروع تمدید قرارداد‌های اجاره هستیم یعنی از اوایل تیر شروع و تا پایان شهریور، پیک جابجایی‌ها است و تقریبا پایان شهریور می‌توان گفت که قرارداد‌هایی که تمدید شده رشد میانگین متوسطش چقدر خواهد بود، ولی من حتی رشد صد در صدی در بعضی معاملات مسکن یا اجاره را رد نمی‌کنم بعضی جا‌ها ممکن است بعضی از افراد زیر سقف اعلامی وزارت راه یعنی ۲۵ درصد قرارداد داشته باشند، ولی میانگین متوسط تا الان که هنوز بخش عمده‌ای از مستاجران تمدید نکردند بین ۳۰ تا ۳۵ درصد هست.


مجری: همین کف ۳۰-۳۵ درصد را اگر در نظر بگیریم افزایش حقوق ده درصدی که اجرایی شده باشد برای همه فاصله زیاد است.


عقبایی: به هیچ عنوان کفاف مستاجران را نمی‌دهد. شما در نظر بگیرید حتی اگر ۵۰ درصد هزینه خانوار برای مسکن باشد که حالا ۶۰ درصد یا بیشتر هم اعلام می‌شود، اگر فرد حقوق بگیر باشد، با افزایش ده درصدی چطور می‌تواند ۳۰-۳۵ درصد را جبران کند. اگر هم راه درآمد یک خانواده از اجاره ملکش باشد و فرد بازنشسته‌ای باشد و یا تمام سرمایه اش یک ملک باشد او هم می‌خواهد از همین راه جبران کند هزینه‌های تورمی را.


مجری : آقای شریعتی، بفرمایید شما موافق کلیات طرح بودید یا مخالف؟

شریعتی: من موافق کلیات طرح بودم در بحث اجاره بهای مسکن

مجری: به نظر شما واقعا در ابعاد حقوقی طرح، این که یک قراردادی بدون رضایت طرفین تمدید شود به نظر شما محقق می‌شود؟

شریعتی: اساسا طرحی که در مجلس تصویب شده بحثش این است که به هرحال اجاره مسکن مثل همه کالا‌هایی که ما در جامعه مصرف می‌کنیم یک عرضه و یک تقاضا دارد و عملا هم همه خدماتی که در جامعه چه کالا و چه خدمات، به مردم ارائه می‌شود، تابع یک نظام قیمت گذاری است یعنی این طور نیست که هر کسی بخواهد برای ملک خودش و برای خدمات یا تولید خودش یک قیمتی بگذارد.

مجری: الان تورم ۵۰ درصدی که ما کارمندان داریم با آن دست و پنجه نرم می‌کنیم تابع کدام نرخ گذاری است؟

شریعتی: اساسا این طرح ناظر بر این است؛ که ما به نوع پرداخت‌هایی که مردم در قبال خدمات و خرید کالا می‌گیرند، یک نظام و نظم بدهیم.

مجری: این برای اقتصادی است که تعریف منسجمی بشود از آن داشت. یک اقتصادی که واقعا بر اساس علم اقتصاد روز دنیا بشود برایش پیش بینی کرد فردا را. برای آینده اش بتوان پیش بینی کرد الان شما مثلا اگر دولت ۳۱ هزار تومان برای مرغ اعلام کرده درب مرغداری ۱۶ هزار تومان است. تولید کننده می‌گوید من دارم مرغم را می‌دهم زیر قیمت این کجایش با نرخ گذاری دستوری حل شده است؟

شریعتی: الان آنچه در جامعه دارد اتفاق می‌افتد نرخ دستوری یقینا نافی آن علم اقتصاد بازار است، ولی ما هدفمان در این طرح این است که بهرحال ما نمی‌توانیم افسارگسیخته بگوییم هر کس هر کاری می‌خواهد انجام دهد.


مجری: مگر نرخ کالا‌های ما افسارگسیخته نیست؟


شریعتی: یک بخشی تابع نظام نرخ گذاری است ما همین قدر اگر نرخ گذاری نداشته باشیم یقینا نرخ کالا‌ها بیشتر از این هاست. ما انصاف داشته باشیم در قیمت تمام شده کالای خودمان یک سود متداول که ۱۰ تا ۲۰ درصد است روی کالایمان اعمال کنیم فرمایش شما پسندیده است.


مجری: الان یک کیسه سیمان قیمتش چند است؟


شریعتی: ما در کمیسیون عمران قیمت کالا‌ها را مثل سیمان و میل گرد آنالیز کردیم متاسفانه آنچه در جامعه اتفاق می‌افتد یقینا این قیمت تمام شده نیست.
الان به نظر شما باید قیمت یک کیسه سیمان چقدر باشد؟
الان قریب سی و خورده‌ای قیمت تمام شده کیسه سیمان است که تولید می‌شود.


مجری: الان در بازار یک کیسه سیمان ۸۰ هزار تومانی را سازنده باید بخرد.  


شریعتی: الان عمدتا قیمت سیمان با توجه به این که متاسفانه ما خاموشی‌های برق فراوانی داریم. علت بخشی از افزایش نرخ سیمان، خاموشی هاست که متاسفانه به لحاظ برق ما در کشور داریم و کارخانجات سیمان اولا شیفت‌های کامل کار نمی‌کند این‌ها همه جای خودش جای بحث دارد و اگر بخواهیم کالا‌ها را جدا جدا صحبت کنیم خاص خودش است.


مجری: من کارمند ده درصد حقوقم بالا رفته، ولی الان یک بنا در تهران متوسط یک میلیون تومان می‌گیرد یک روز می‌آید بنایی می‌کند نقاش و کابینت ساز و لوله کش نرخش را بالا برده.


شریعتی: اگر بنا باشد که هر کسی نرخ خودش را بالا ببرد.


مجری: واقعیت موجود چیست شما و همکارانتان که در مجلس حضور دارید باید بر اساس واقعیت‌های موجود تصمیم سازی کنید


شریعتی: ما معتقدیم هر کاری باید یک نظمی داشته باشد نرخ اجاره هم باید مقررات داشته باشد. نرخ اجاره بها بالا رفته یک عدم تعادلی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود داره چه خرید و چه اجاره .


مجری: وقتی سامانه املاک با آن شرایط مطلوب نتوانسته خانه‌های خالی را شناسایی و وارد چرخه مصرف کند چطور می‌شود با دستور...


شریعتی: شما اگر دقت کرده باشید مجلس ظرف دو سال گذشته، هم در بحث تولید مسکن هم در بحث مالیات بر خانه‌های خالی و هم در بحث اجاره بها ورود بسیار خوبی پیدا کرده طبیعی است این قوانین و این ورود مجلس در دستگاه‌های اجرایی باید عملیاتی شود ما امروز در بحث تولید مسکن گله جدی داریم که قریب بیش از یک سال است که قانون تولید مسکن بوده و آقای رئیسی هم خودش قول داده من یک میلیون واحد مسکن را می‌سازم.
الان وقتی مردم می‌بینند اون قول و وعده و وعیدی که دولت داده در جریان عملیات چیزی تهش در نمی‌آید این اثرات روانی عدم وفای به عهد دولت نسبت به تولید مسکن در جامعه اثر خودش را هم در بحث اجاره و هم خرید می‌گذارد. این کار تولید مسکن مربوط به وزارت مسکن و شهرسازی نیست مربوط به همه دستگاه‌ها مثل وزارت اقتصاد در بحث پرداخت وام وزارت جهاد کشاورزی در بحث تامین زمین، وزارت نفت، در بحث زیرساخت‌ها وزارت نیرو است.  این یک کار جمعی است که باید همه نظام به ویژه رئیس جمهور محترم که در رأس شورای عالی مسکن کشور است تلاش کنند که این عدم تعادلی را که در بین عرضه و تقاضا اتفاق افتاده، جبران کنند.


مجری: ساز و کار این افزایش میزانی که تعیین شده مثلا برای سایر شهر‌ها ۲۰ درصد و ... به نظر شما محقق می‌شود؟


عقبایی: خیر. بر اساس قانون اساسی تامین مسکن متناسب جزء وظایف دولت است دولت فقط دولت فعلی نیست دولت‌های قبلی هم هست آیا یک دانه مسکن استیجاری تولید کردند؟ یک ساختمان تولید کردند در این چهل و چند سال بگویند آقا ما یک ساختمان ده واحدی ساختیم در شبکه تولید مسکن استیجاری عرضه کردیم؟ نکردند بعد بر اساس قاعده فقهی تسلیم، مردم بر اموال غیرمنقول خودشان مسلطند آیا نمایندگان از دور اول تا مجلس دهم عقلشان نرسیده بود که بیایند بگویند که مسکن اجاره بها نباید بیشتر از ۲۵ درصد افزایش پیدا کند فقط مجلس یازدهم این را کشف کرد؟ نه نبوده اینگونه، حتما سایر نمایندگان هم این بینش و این دانش و تخصص را داشتند، ولی قواعد فقهی و مالکیتی در اسلام که قانون ما هم نشات گرفته از اسلام است که من اشاره کردم بر اساس قاعده فقهی ما نمیتوانیم بر اموال غیر منقول مردم قیمت گذاری کنیم یک نماینده مجلس نمی‌تواند به یک مستاجر یا موجر بگوید که تو اجاره بهایت را چقدر باید افزایش یا کاهش دهی چرا؟ چون یک قاعده فقهی و شرعی دارد من نمی‌دانم که دوستان ما در مجلس آیا فکر نکردند مرکز پژوهش‌ها نگفته بهشان که چرا این کار را مجلس یک دو و سوم نکرد آیا این مشکل مسکن در ده دوره مجلس که می‌شود ۴۰ سال وجود نداشت؟ پس ما باید دنبال یک راهکاری باشیم که ...


مجری: به زعم شما این راهکار موانع حقوقی دارد و ما باید پیش بینی‌های راهکار‌های اساسی‌تر می‌داشتیم.


عقبایی: تولید مسکن استیجاری با تولید مسکن متفاوت است آقای رئیس جمهور وعده ۴ میلیون دادند نه یک میلیون و در طی دوره ۴ ساله خودشان باید تولید کنند و امیدواریم تولید کنند، اما مهم‌تر از تولید مسکن، مسکن استیجاری است دغدغه مستاجرین ما با ورود تولید مسکن استیجاری و اجاره داری حرفه‌ای رفع می‌شود مثل این است که ما دو سیب زمینی آوردیم می‌خواهیم توزیع کنیم بین ۸۰ میلیون نفر جمعیت و می‌گوییم ما الان نظارت می‌کنیم که قیمت سیب زمینی افزایش پیدا نکند. خب نمی‌شود وقتی شما دو تا سیب زمینی داری با ۸۰ میلیون نفر جمعیت این سیب زمینی به کیلویی میلیون‌ها تومان می‌رسد باید توازن وجود داشته باشد بین این شبکه.


مجری: پیش بینی تان بر این است که این طرح مصوباتش در نهایت رای بیاورد؟ فعلا کلیات رای آورده است.


عقبایی: فکر می‌کنم مجلس قبل از این که یک طرح شتاب زده‌ای داشته باشد که قابلیت اجرایی در کشور پیدا نکند و مثل قانون پیش فروش ساختمان که سال‌های سال لازمه اش این است که از نهاد‌های مختلف فعال در حوزه مسکن باید مشورت گرفت و ضمنا این را با قواعد فقهی که قاعدتا نمایندگان محترم شورای نگهبان هم بهش توجه خواهند کرد و حتما با شرع مطابقت می‌کنند به این موضوعات توجه می‌کنند و ما هم به سمتی برویم که اقتصاد با حرکت‌های تعزیراتی و به این شکل قابل کنترل نیست. ما باید همفکری هایمان را از بخش خصوصی از انبوه سازان و ... در حوزه مسکن بگیریم و طرحی را که باب میل توده جامعه باشد، چون نمایندگان مجلس من همیشه مدافع حقوق مستاجران هستم و بودم و فکر می‌کنم فشار بسیار مضاعفی روی مستاجران که دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه هستند وجود دارد.  نماینده مجلس آیا نماینده مستاجران است نماینده مجلس نماینده کل مردم ایران است که در آن‌ها هم مستاجر وجود دارد هم موجر.


مجری: تصور این است که مالکان یک گروهی هستند که می‌خواهند در حق مستاجران اجحاف می‌کنند آن مالک هم درگیر شرایط تورمی است دولت نتوانسته خانه‌های کسی را که ۵۰ تا آپارتمان خالی را خوابانده در ملکی که نخواسته پولش را در بانک بگذارد به هر نیتی که بوده، شناسایی کند و بدهکار بانکی را نتوانسته یقه اش را بگیرد. یک فرد بازنشسته‌ای ملکی را دارد باید با مستاجرش درگیر شود.


عقبایی: این درست است هم این که خود بانک‌های دولتی و خصوصی، هزار‌ها واحد‌های خانه‌های خالی دارند. بعضی از مشکلات ریشه در خود دولت و نهاد‌هایی مثل بانک‌ها و شرکت‌های خصولتی دارد این‌ها تمایلات خودشان را وارد حوزه ساخت و ساز کردند این بانک‌ها چقدر خانه‌های خالی دارند که درش بسته است و به شبکه عرضه وارد نکردند و به جز این، این‌ها در حال سوداگری هستند. باید با سوداگران بازار مسکن که مثلا ۵۰ یا ۱۰۰ واحد خالی دارند و نگه داشته اند سطح قیمت را به صورت غیرمنطقی و نامتعارف بالا ببرند، برخورد قضایی صورت بگیرد.  ولی ما قوانینی وضع کنیم که قابلیت اجرایی نداشته باشد و مردم را با هم درگیر کند و متناسب با شرایط واقعی جامعه نباشد و آرمان گرایانه باشد قاعدتا این قانون هم تصویب شود باز این قانون قابلیت اجرایی پیدا نمی‌کند ما اگر مدت زمان پشت چراغ قرمز را ۴۰ دقیقه کنیم، درست است که قانون است، ولی کسی ۴۰ دقیقه پشت چراغ قرمز صبر نمی‌کند.